土地成本包括哪些(房地产项目的成本投入)

2023-03-27T11:20:49


今天我们来总起一下房地产项目的成本投入。

关于房地产项目开发成本,不同公司划分和归纳方式不太一样。从投拓视角,最好应该从土增税清算的视角,把它分为三大类: 土地成本、工程成本、其它费用。

#1

土地成本

即,取得土地使用权所支付的金额,包括地价款和按规定交纳的有关费用


土地成本= 土地出让金 + 契税印花税 + 市政配套费 + 土地使用税 +拆迁补偿款。

注:对于涉及到调规、变性的项目,需要重新收储挂牌,即需要根据一定的规则补缴土地出让金,此时核算的土地成本不仅为原始的土地出让金,也应包含补缴的土地款金额。

#2

工程成本

对于工程成本的纵向分解,通常从科目能级进行展开,分为一级科目项、二级科目项、三级科目项等,不同公司对目标成本的颗粒度划分要求不尽相同,精细化成本管控,对科目的划分会深入到五六级科目甚至更多。


二级科目包含: 前期工程准备费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施费、开发间接费、不可预见费。

对目标成本各项二级科目进行三级科目展开如下:


一、前期工程准备费

二、基础设施建设费

三、建筑安装工程费

四、公共配套设施费

五、开发间接费

六、不可预见费

注:对于各项目标成本的计量,通常只有主体建筑工程费和主体安装工程费(合称建筑安装工程费)是根据地上、地下各产品业态的建面作为计量面积计算单方数值;其他科目成本均以总建面面积作为计量面积计算单方数值,如下表示意:

#3

各类费用

即,俗称三费 —— 销售费用、管理费用、财务费用。


一、管理费用

注:受制于各公司管理口径上的差别,对于项目层面是否要分摊管理费的问题,不同公司的处理方式不同。


管理费用的简易测算:

1.项目公司管理费 = 销售货值 × 预估比率 (通常范围为1.5%-3.0%)


2.集团分摊管理费=销售货值×分摊在项目上的管理费率


二、营销费用

注:对于销售人员的薪酬,在管理费用与营销费用的划分上并没有完全统一的标准,习惯上将销售高管的薪酬划入项目公司管理费用。


营销费用的简易测算:

营销费用 = 销售货值 × 预估比率(通常范围为1.5%-4.0%)


营销费用的详细核算:

对于营销费用的详细核算,需要根据项目的不同属性(类型、体量等)分类讨论确定。参考示意如下:

三、财务费用

⭐注:财务费用满足一定条件可以实现资本化计入成本科目,另并购贷属于股东层面支付的费用,不可计入到项目公司层面——即并购贷是贷款给收购方用于收购项目公司的,而不是贷款给被收购方的 !!

来源:投拓狗日记,本文已获授权,对原作者表示感谢!



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